La situación de los alquileres en Argentina tras los cambios en la legislación

Mientras algunos sectores destacan una fuerte recuperación de la oferta y mayor dinamismo en el mercado, otros advierten sobre las dificultades que continúan enfrentando muchos inquilinos debido al aumento de los precios y la pérdida del poder adquisitivo.

¿Qué establecía la antigua Ley de Alquileres?

La Ley 27.551, implementada en 2020, introducía varias regulaciones obligatorias para los contratos de alquiler:

• Contratos mínimos de 3 años.

• Actualizaciones anuales.

• Ajustes basados en un índice oficial (ICL).

• Mayores restricciones para propietarios.

Aunque la intención era proteger a los inquilinos, gran parte del sector inmobiliario sostuvo que la normativa terminó generando efectos no deseados, como una fuerte reducción en la oferta de propiedades.

Qué cambió tras la derogación

Con el DNU 70/2023, el mercado pasó a un esquema mucho más flexible. Actualmente, propietario e inquilino pueden acordar libremente:

• Duración del contrato.

• Frecuencia de actualización.

• Índice de ajuste.

• Moneda de pago.

• Condiciones generales del alquiler.

Este cambio produjo un fuerte impacto casi inmediato en el mercado locativo argentino.

Aumento de la oferta de propiedades

Uno de los principales efectos observados fue el crecimiento de la oferta de inmuebles en alquiler, especialmente en ciudades como Buenos Aires.

Distintos informes del sector inmobiliario señalaron que muchas propiedades que habían salido del mercado volvieron a ofrecerse para alquiler tradicional. También hubo propietarios que abandonaron el alquiler temporario y regresaron al esquema residencial.

En algunos segmentos, la oferta llegó a multiplicarse en pocos meses.

Contratos más flexibles

Otro cambio importante fue la flexibilización de los contratos.

Actualmente es común encontrar:

• Contratos de 1 o 2 años.

• Ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

• Actualizaciones basadas en inflación (IPC).

• Mayor margen de negociación entre las partes.

Para muchos propietarios, esto generó mayor previsibilidad frente a la inflación argentina.

El desafío para los inquilinos

Aunque la mayor oferta mejoró las posibilidades de encontrar propiedades disponibles, muchos inquilinos continúan enfrentando dificultades económicas.

Las principales preocupaciones actuales son:

• Aumentos frecuentes.

• Requisitos de ingreso elevados.

• Costos iniciales altos.

• Ajustes atados a inflación.

Algunas organizaciones de inquilinos sostienen que los alquileres aumentaron por encima de la inflación durante parte de 2024, afectando fuertemente el acceso a la vivienda.

El rol de las inmobiliarias en el nuevo escenario

Las inmobiliarias volvieron a tener un rol central en la intermediación y negociación de contratos.

En este nuevo contexto, los corredores inmobiliarios deben:

• Asesorar sobre tipos de contratos.

• Explicar mecanismos de actualización.

• Generar confianza entre propietarios e inquilinos.

• Adaptarse rápidamente a los cambios regulatorios.

Además, la digitalización del sector permitió agilizar búsquedas, publicaciones y procesos de firma.

¿Cómo sigue el mercado?

El mercado de alquileres argentino todavía se encuentra en una etapa de transición. Si bien aumentó considerablemente la oferta y se flexibilizaron las condiciones contractuales, el acceso a la vivienda continúa siendo uno de los grandes desafíos económicos y sociales del país.

La evolución futura dependerá de factores clave como:

• Inflación.

• Salarios.

• Crédito hipotecario.

• Estabilidad económica.

• Nuevas regulaciones.

Lo que parece claro es que el mercado inmobiliario argentino entró en una nueva etapa, mucho más dinámica y cambiante que en años anteriores.